Гэри Дункан The Times
Для сотен тысяч американцев - это личная финансовая трагедия. Для экономики США - это экономическое потрясение, которое грозит ударить по национальному благополучию страны в целом. Неутихающий скандал вокруг субстандартного ипотечного кредитования с каждым днем все больше и больше похож на сага- предостережение от финансовой избыточности, которая стоит в одном ряду с печально известной историей краха корпорации Enron и спекулятивного пузыря доткомов, не уступая им ни в масштабах, ни в тяжести возможных последствий.
Эта история пронизана дикенсоновским унынием: алчные торговцы и разбитые мечты упорных, но безрассудных мужчин и женщин, купившихся на лживые обещания легкого осуществления всех стремлений. Для многих американцев, да и британцев тоже, субстандартное кредитование - это другая страна, о которой мы почти ничего не знаем. Однако для миллионов бедных американцев - это финансовый тренд, который всего за какие-то пять-шесть лет из спасительной соломинки превратился в камень на шее. Если оглянуться назад, то становится понятно, что это крушение, как и многие подобные события, было неизбежным. Нужен был лишь толчок. В начале десятилетия бум на рынке жилья в США начал набирать обороты. Намерение жадных до денег американских кредитных организаций поддерживать рост выдаваемых кредитов любой ценой заставило их раздавать ипотечные кредиты направо и налево, всем, включая заемщиков с отрицательной кредитной историей, без стабильного источника дохода и без обеспечения.
По мере того, как стандарты становились все вольготнее и вольготнее, росли и риски, связанные с безрассудным субстандартным кредитованием. Ненадежным заемщикам стали выдавать займы на 100% стоимости жилья, многократно превышающие их доходы. Учитывая то, что растущие непомерными темпами цены на жилье вынуждали все больше и больше людей обращаться к субстандартным кредитам, сам факт их существования разжигал активность на рынке недвижимости. Два фактора, два стечения обстоятельств развалили этот тренд. Во-первых, большая часть субстандартных кредитов основана на плавающей процентной ставке. Все начинается с заманчивых, низких ставок, но как только ситуация меняется в сторону их повышения, процентные выплаты резко увеличиваются. Официальная процентная ставка в США уже далека от исторического минимума в 1%, на котором она пребывала в 2003 и 2004 годах. Теперь ставка превысила 5% и платежи по большинству таких кредитов вдруг перестали поступать. Заемщики просто не в состоянии выполнить условия погашения, поэтому растут случаи дефолтов по кредитам и задержек платежей. В свою очередь, за последний год более 30 кредитных организаций, предоставлявших ипотеку, вынуждены были прикрыть свою лавочку. Для заемщиков и кредиторов мода на субстандартные кредиты стала гонкой по дороге, ведущей к финансовой катастрофе.
Второй фактор лишь усугубил ситуацию. Для многих заемщиков по системе субстандартного кредитования финансовые ужасы не закончились резким ростом сумм к погашению. Десятки тысяч людей, которым и так с трудом удавалось обслуживать свой долг, искали спасения в рефинансировании, залезая в еще большие долги на невыгодных условиях. Но пришли времена, когда цены на жилье стали падать. Доля собственного капитала этих людей стала отрицательной, и двери кредиторов перед ними захлопнулись. Резко возросли случаи изъятия жилья за неуплату и продаж домов.
Совершенно очевидно, что социальные последствия зловещи и не менее скандальны. И все же многие американские аналитики не спешат снять с глаз розовые очки, заявляя, что масштабы рынка субстандартных кредитов не настолько велики, чтобы повлечь за собой серьезные последствия для экономики в целом. Они настолько же слепы в своей самоуверенности, насколько были безрассудными обанкротившиеся кредиторы. Нет никаких сомнений в том, что кризис субстандартного кредитования только начинается, и он потребует еще немало жертв, при этом столь же очевидно, что по мере его развития будет расти риск возникновения эффекта домино, который затронет не только остальной рынок жилья в США, но и экономику в целом.
За последние пять лет субстандартные кредиты росли как грибы после дождя и достигли почти $665 млрд - 25% от общего числа ипотечных кредитов. Для сравнения: в 2001 году они составляли всего 10% или $200 млрд. По результатам исследований Пола Дейлса из Capital Economics, объем субстандартных кредитов в процентном соотношении вырос больше, чем на 13%, с 10,3% в конце 2004 года, тогда как уровень дефолтов увеличился до 4,5% от общего числа таких кредитов. Он считает, что процент просрочек и дефолтов, скорее всего, в дальнейшем будет расти гораздо быстрее, поскольку многие кредиты еще не переключились на повышенные ставки. Кроме того, ситуация будет ухудшаться общим ослаблением экономики, а также снижением цен на жилье, в результате которого новые и новые заемщики будут оказываться в западне.
Риск негативных экономических последствий возрастет, если изъятия домов за неуплату приведут к росту объема запасов непроданного жилья на фоне сокращения спроса из-за снижения доступности ипотечных кредитов. Это усилит давление на цены и усугубит падение на рынке жилья. Порочный круг. В свою очередь, это отразится и на потребительском спросе, поскольку за многие годы американцы привыкли считать свою недвижимость копилкой, из которой всегда можно вытрясти немного наличности.
Оптимистичные обозреватели считают, что рынок субстандартных кредитов слишком мал, чтобы сильно повлиять на экономику. Однако, согласно последним исследованиям, около 20% подобных кредитов, выданных за последние два года, скорее всего, никогда не будут выплачены. Это значит, что на рынке появится около 600 000 домов на продажу: рост на 15% по сравнению с общим объемом рынка в январе. Учитывая снижение спроса, при наихудшем стечении обстоятельств, это может закончится тем, что рынок жилья в США будет обеспечен запасом домов на десять месяцев вперед против шести месяцев на текущий момент. Этого вполне достаточно, чтобы спровоцировать существенное падение цен. Но в любом случае, совершенно очевидно, что сага о жадных субстандартных кредиторах будет иметь несчастливый финал.
суббота, 7 апреля 2007 г.
Коллапс на рынке ипотечного кредитования
Крупнейший банк перестанет предоставлять ипотечные кредиты
НЬЮ-ЙОРК (Рейтер) - Citigroup Inc., крупнейший банк и один из крупнейших ипотечных кредиторов в США, сообщил брокерам, что с понедельника перестанет предоставлять рискованные ипотечные кредиты, свидетельствуют документы, попавшие в распоряжение Рейтер.
Этот шаг последовал за решением Countrywide Financial Corp., Wells Fargo & Co. и других крупных ипотечных кредиторов, решивших ужесточить стандарты для получения займов из-за роста числа банкротств домовладельцев и невозвратов кредитов.
Изменения в работе основного ипотечного подразделения Citigroup CitiMortgage Inc. коснутся выдачи вторых ипотечных кредитов и минимальных требований к кредитоспособности для их получения. Заемщики берут второй ипотечный кредит, когда им не хватает средств, полученных у первого кредитора.
На просьбу подтвердить изменения в политике предоставления ипотечных кредитов, представитель Citigroup прислал по электронной почте заявление, в котором говорится: "Мы пересматриваем наши критерии в запланированном порядке и проводим изменения, как того требуют условия рынка".
В период с октября по декабрь CitiMortgage выдала ипотечные кредиты на сумму $50,6 миллиарда, что является третьим результатом в США, по данным National Mortgage News.
По данным, полученным Рейтер, CitiMortgage прекратит предоставление вторых ипотечных кредитов некоторым клиентам, которые хотят привлечь ссуду на оплату 100 процентов стоимости жилья и не могут предоставить документы, полностью гарантирующие их кредитоспособность.
Банк будет предоставлять ипотечный кредит на 100-процентное финансирование жилья тем клиентам, которые смогут подтвердить свои финансовые возможности, и некоторым клиентам, у которых нет необходимых документов, но которые могут получить дополнительное финансирование в других местах.
CitiMortgage также повысит минимальный порог баллов по шкале кредитоспособности, необходимых для получения любого комбинированного кредита, до 650 очков.
Ранее этот порог составлял 620 очков и заемщики, чья оценка была ниже этого уровня, считались клиентами с низкой кредитоспособностью.
Citigroup ужесточает требования к заемщикам, поскольку спад на рынке жилья снижает прибыльность несмотря на то, что большинство заемщиков берут кредиты более высокого качества.